Activo en marcha
Cuando la propiedad busca mejorar rendimiento, recuperar control, profesionalizar la gestión o revisar la relación con el operador.
Propuesta de explotación hotelera
Una fórmula de colaboración empieza por entender el activo.
Analizamos la situación del hotel, la operación y los objetivos de la propiedad antes de plantear una fórmula de gestión, supervisión, reposicionamiento o colaboración.
Antes de hablar de una fórmula
Primero hay que entender qué necesita realmente la propiedad.
No todos los hoteles necesitan el mismo modelo ni todos los proyectos justifican una alianza. La primera decisión es comprender la situación del activo, el objetivo de la propiedad y qué capacidad hace falta para avanzar.
Momento del activo
Tres situaciones distintas.
Una decisión que debe empezar por el diagnóstico.
Cambio relevante
Compra, reforma, reposicionamiento, cambio de marca, financiación, sucesión o preparación de una futura venta.
Situación crítica
Cuando hace falta estabilizar operación, caja, equipo o capacidad de decisión antes de plantear una solución de mayor alcance.
Lectura del activo
Antes de plantear una fórmula, analizamos el conjunto.
La propuesta depende de la realidad del hotel y de los objetivos de quien toma las decisiones.
- 01
Activo
Ubicación · tipología · posicionamiento · producto · situación física
- 02
Operación
Modelo actual · dirección · operador · organización · condicionantes operativos
- 03
Rendimiento
Información disponible · ingresos · costes · presupuesto · necesidades de mejora
- 04
Propiedad
Objetivos · horizonte · capacidad de decisión · prioridades
- 05
Proyecto
Reforma · reposicionamiento · transición · crecimiento · continuidad
- 06
Documentación y riesgos
Información disponible · compromisos existentes · cuestiones que deben aclararse antes de avanzar
Posibles vías
La estructura adecuada depende del activo y del objetivo.
Después del análisis puede tener sentido una intervención concreta o una combinación de capacidades.
Asesoramiento
Lectura del activo y apoyo a decisiones específicas.
Asset management
Representación y supervisión de los intereses de la propiedad.
Gestión
Intervención sobre operación, procesos, equipo y resultados cuando exista mandato para ello.
Reposicionamiento
Definición y coordinación de mejoras de producto, concepto y CAPEX.
Operador / transición
Apoyo en selección, revisión, cambio o coordinación del modelo de explotación.
Alianza
Estudio de una posible fórmula de colaboración cuando exista encaje suficiente.
Eventual participación
Puede analizarse únicamente cuando el proyecto, la estructura, los riesgos y los intereses de las partes lo justifiquen.
Proceso
De una primera conversación a una decisión estructurada.
- 01
Conversación confidencial
Comprender activo, propiedad, situación y objetivo.
- 02
Análisis
Revisar la información disponible, la operación y los principales condicionantes.
- 03
Encaje
Determinar si existe una vía razonable de actuación o colaboración.
- 04
Estructura
Definir responsabilidades, alcance, recursos y posibles alternativas.
- 05
Propuesta
Presentar la fórmula que tenga sentido para las partes.
- 06
Decisión
Avanzar únicamente cuando exista suficiente claridad operativa, económica y de gobierno.
Encaje
No todos los proyectos deben avanzar.
Valoramos, entre otros factores, la realidad del activo, la capacidad de actuación y la alineación necesaria para construir una propuesta responsable.
- Claridad del objetivo
- Características del activo
- Situación operativa
- Capacidad real de intervención
- Información disponible
- Expectativas de la propiedad
- Recursos necesarios
- Horizonte temporal
- Riesgos
- Alineación entre las partes
Cuando no existe encaje suficiente, la decisión correcta también puede ser no avanzar.
Claridad antes de avanzar
Analizar una oportunidad no significa aceptar una operación.
- No se promete financiación antes de analizar el proyecto.
- No existe participación automática.
- No se garantiza inversión.
- No se garantiza compra del activo.
- No se garantiza una operación de joint venture.
- Cualquier eventual colaboración requiere información suficiente.
- Deben analizarse riesgos y responsabilidades.
- Las aportaciones de cada parte deben quedar claras.
- El gobierno de cualquier eventual estructura debe definirse antes de avanzar.
- Asesoramiento, gestión y eventual participación son conceptos distintos.
Preguntas frecuentes
Claridad antes de iniciar la conversación.
¿Una propuesta de explotación implica que Líderes Hoteleros invertirá en el activo?
No. Cualquier posible participación solo puede estudiarse después de analizar el activo, el proyecto, los riesgos y el encaje entre las partes.
¿Puede plantearse únicamente una gestión o supervisión?
Sí. Dependiendo de la situación, la solución puede limitarse a asesoramiento, asset management, gestión, reposicionamiento u otra intervención concreta.
¿Es necesario tener definida previamente la fórmula de colaboración?
No. Precisamente una de las primeras tareas es determinar qué estructura, si alguna, resulta razonable para el activo y la propiedad.
¿Qué información hace falta para una primera conversación?
Una descripción básica del activo, su ubicación, situación actual y el objetivo de la propiedad suele ser suficiente para iniciar la conversación. La documentación adicional se solicita posteriormente cuando resulte necesaria.
¿Analizar una operación obliga a las partes a continuar?
No. El análisis inicial sirve también para determinar si existe o no un encaje suficiente para avanzar.
Primera conversación
Cuéntenos qué ocurre con el activo.
Una primera conversación permite determinar si existe una vía razonable de actuación y cuál debería ser el siguiente paso.
Plantear una operación confidencialLa información inicial se trata con carácter confidencial y no implica compromiso de inversión, gestión o participación.